2025年5月7日，国家金融监督管理总局在国新办新闻发布会上宣布推出八项增量政策，其中房地产金融政策被置于核心位置。这一系列政策组合拳直指房地产市场的深层次矛盾，通过融资制度创新、风险化解机制完善、市场供需结构优化三大维度，构建起“防风险、稳预期、促转型”的政策闭环。

一、融资制度创新：适配新模式的金融供给体系

政策首提“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”，标志着房地产金融监管从“保交楼”应急模式向长效机制转型。具体路径包括：

1.保交房融资机制深化：延续2024年3000亿元保障性住房再贷款政策，通过“市场化收购+银行配套融资”模式，推动已建成未售商品房转化为保障性住房。2025年政策进一步明确“一项目一策”处置方案，要求地方政府对难交付项目建立台账，并联合法院系统对司法处置项目审慎采取财产保全措施，确保资金链闭环。

2.项目融资协调机制升级：建立“城市主体+项目中心”的融资协调机制，将融资支持从企业主体下沉至具体项目。例如，对“白名单”项目实施“保交房攻坚战”专项支持，允许企业合理调整规划条件、通过预告登记转让“带押过户”土地，破解项目烂尾困局。

3.房企融资结构优化：在开发贷款、信托贷款展期政策基础上，2025年政策延长部分融资政策期限至2026年底，为房企提供更长的债务重组窗口期。同时，鼓励商业银行发行房地产项目并购主题金融债券，支持优质房企兼并收购风险项目。

二、风险化解机制：市场化与法治化并重

政策强调“以市场化、法治化原则”处置风险，形成“资金闭环+司法保障+资产盘活”的三重防线：

1.资金闭环管理：对“保交房”专项借款及配套融资实施“后进先出”原则，即项目销售回款优先偿还新增配套融资和专项借款。以某城市试点为例，通过设立项目专用账户，由主融资商业银行参与共同管理，确保资金专款专用。

2.司法保障协同：对进入司法重整的项目，鼓励金融机构担任破产管理人或重整投资人，通过“市场化收购+司法确权”模式推动项目复工。例如，某房企通过引入AMC机构作为重整投资人，将烂尾项目转化为长租公寓，实现风险资产价值重构。

3.土地资产盘活：支持地方政府“以需定购”收回闲置土地，用于保障性住房建设。某二线城市通过土地二级市场“预告登记转让”机制，将闲置土地转让给地方国企开发共有产权房，既消化库存又增加供给。

三、供需结构优化：降低购房门槛与激活市场活力

政策通过“降成本+增供给”双轮驱动，重塑市场供需平衡：

1.信贷成本降低：首套房与二套房最低首付比例统一降至15%，房贷利率市场化下限取消。据测算，若LPR下降10BP，百万房贷30年期可节省利息支出约2万元。

2.公积金政策松绑：首套公积金贷款利率降至2.35%，二套利率降至3.325%，且多子女家庭购房可享受额度上浮。某城市试点“商转公”组合贷款，允许存量商贷部分转为公积金贷款，进一步减轻购房者负担。

3.现房销售推进：政策明确“有力有序推进现房销售”，通过严格预售资金监管、试点“交房即交证”等措施，倒逼房企提升交付质量。某城市要求预售资金监管账户余额不得低于工程款总额的120%，从源头防范烂尾风险。

四、政策协同效应：与宏观审慎管理联动

房地产金融政策与央行宏观审慎管理形成合力：

1.风险监测体系升级：央行2025年将房地产金融纳入宏观审慎评估体系，对房企融资实施“三道红线”动态监测，同时将住房租赁企业纳入房地产贷款集中度管理豁免范围，支持长租房市场发展。

2.货币政策传导优化：若2025年央行实施降准降息，LPR下调将直接传导至房贷利率，进一步释放购房需求。

3.跨境金融支持：鼓励外资参与保障性住房REITs发行，某试点项目通过引入境外机构投资者，成功盘活存量资产并降低融资成本。

五、政策挑战与展望

尽管政策力度空前，但落地仍面临三大挑战：

1.地方执行能力差异：三四线城市因财政压力可能对保障房收购动力不足，需中央财政配套补贴。

2.房企信用修复滞后：部分出险房企仍面临销售回款困难，需进一步拓宽项目股权融资渠道。

3.市场预期管理难度：购房者观望情绪仍存，需通过“保交房”项目交付案例增强信心。

未来，房地产金融政策将沿着“市场化法治化”主线深化，可能推出“房企债务重组专项纾困基金”“住房租赁REITs税收优惠”等增量工具，最终形成“开发-运营-退出”的完整金融闭环，推动行业向“租购并举”新模式转型。

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